UE4 — Droit Fiscal | Revenus Fonciers et Plus-Values des Particuliers

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> Niveau : DCG — Licence L3

Code CGI : art. 14 à 33 quinquies (revenus fonciers) ; art. 150 U à 150 VH (plus-values immobilières)

Barème IR 2025 applicable

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Introduction

Les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers constituent deux catégories de revenus soumises à l'impôt sur le revenu (IR), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % depuis 2018). Ces deux catégories obéissent à des logiques fiscales distinctes : les revenus fonciers s'intègrent dans le revenu global soumis au barème progressif, tandis que les plus-values immobilières font l'objet d'une imposition forfaitaire avec abattements pour durée de détention.

La maîtrise de ces règles est fondamentale pour le conseil patrimonial et l'optimisation fiscale des particuliers. Elle mobilise les articles 14 à 33 quinquies du CGI pour les revenus fonciers et les articles 150 U à 150 VH du CGI pour les plus-values.

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1. Les Revenus Fonciers

1.1 Définition et champ d'application

Article 14 du CGI : « Sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale : 1° Les revenus des propriétés bâties […] ; 2° Les revenus des propriétés non bâties de toute nature. »

Sont donc imposables en revenus fonciers :

• Les loyers perçus de la location nue (non meublée) de logements, locaux commerciaux, bureaux


• Les revenus de la location de terrains agricoles, de parkings, de garages isolés


• Les revenus accessoires : droits d'affichage, droits de chasse, redevances de carrière


• Les revenus de sous-location d'immeubles nus

> ⚠️ Attention : La location meublée relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), non des revenus fonciers (art. 35 bis CGI). La frontière entre les deux catégories est un point fréquent d'examen.

1.2 Les deux régimes d'imposition

#### Le régime micro-foncier (art. 32 CGI)

Conditions d'accès :

• Revenus fonciers bruts annuels ≤ 15 000 €


• Le contribuable ne doit pas être propriétaire d'un bien bénéficiant d'un régime spécial (Malraux, monuments historiques, etc.)

Mécanisme : Application d'un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l'ensemble des charges. Le revenu net imposable = revenus bruts × 70 %.

Avantage : Simplicité déclarative — déclaration sur la ligne 4BE de la 2042.

Limite : Si les charges réelles dépassent 30 % des revenus bruts, le régime réel est plus favorable.

#### Le régime réel (art. 28 à 31 CGI)

Conditions :

• Revenus fonciers bruts > 15 000 € (application obligatoire)


• Ou option du contribuable (engagement minimal de 3 ans)

Mécanisme : Revenu net = Revenus bruts − Charges déductibles réelles

1.3 Tableau comparatif des régimes

Critère	Régime micro-foncier	Régime réel
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Seuil d'accès	Revenus bruts ≤ 15 000 €	Revenus bruts > 15 000 € ou sur option
Abattement	30 % forfaitaire	Aucun (déduction des charges réelles)
Charges justifiées	Non requises	Obligatoirement justifiées
Déficit foncier	Impossible	Possible (voir §1.5)
Durée d'engagement	Annuel (reconduction tacite)	3 ans minimum si option
Déclaration	2042 (ligne 4BE)	2044 spécifique
Intérêt fiscal	Charges réelles < 30 %	Charges réelles > 30 % des revenus

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1.4 Les charges déductibles au régime réel (art. 31 CGI)

L'article 31 du CGI dresse la liste limitative des charges admises en déduction. Elles doivent être :
1. Effectivement supportées par le propriétaire
2. Afférentes à l'immeuble générateur de revenus
3. Engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu

#### Catégories de charges déductibles

a) Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration

• Réparations et entretien : travaux visant à maintenir l'immeuble en bon état (ravalement, réfection de toiture, remplacement de chaudière) — toujours déductibles


• Amélioration : travaux apportant un équipement ou un élément de confort nouveau sans modifier la structure de l'immeuble (installation d'un double vitrage, d'un ascenseur) — déductibles pour les locaux d'habitation uniquement


• Construction, reconstruction, agrandissement : non déductibles (ils constituent un investissement capitalisable)

> Exemple : M. Dupont refait la plomberie vétuste de son appartement loué (3 500 €) et installe une cuisine équipée neuve (8 000 €). La plomberie (réparation) est déductible. La cuisine équipée (amélioration) est déductible car le bien est un logement. En revanche, s'il construisait une véranda pour agrandir le logement, ce coût ne serait pas déductible.

b) Les charges de copropriété (art. 31-I-1°-e CGI)

Sont déductibles les charges récupérables non récupérées sur le locataire à la clôture de l'exercice, et les provisions sur charges de copropriété (régularisées l'année suivante).

c) Les intérêts d'emprunt (art. 31-I-1°-d CGI)

Sont déductibles les intérêts et frais d'emprunt afférents à :

• L'acquisition du bien loué


• La construction, réparation, amélioration du bien

> ⚠️ Le remboursement du capital n'est jamais déductible.

d) Les primes d'assurance

Toutes les primes d'assurance relatives à l'immeuble loué sont déductibles : assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), assurance emprunteur (dans la mesure où elle est afférente à un emprunt lui-même déductible).

e) Les impôts et taxes

• Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire)


• Contribution sur les revenus locatifs (CRL) le cas échéant

f) Les frais de gestion et d'administration

• Honoraires d'agence immobilière (gestion locative)


• Frais de procédure (recouvrement de loyers impayés)


• Frais de correspondance et de téléphone (forfait de 20 € admis par l'administration)

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1.5 Le déficit foncier (art. 156-I-3° CGI)

Lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers bruts, il se crée un déficit foncier.

Règle d'imputation :

Nature du déficit	Règle d'imputation
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Déficit lié aux intérêts d'emprunt	Reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Déficit lié aux autres charges (travaux, gestion...)	Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an
Fraction excédant 10 700 €	Reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

> Condition : Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation sur le revenu global (art. 156-I-3° al. 2 CGI), sous peine de remise en cause.