Droits d'enregistrement et IFI — UE4 Droit fiscal (DCG)

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Introduction

Les droits d'enregistrement et l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) constituent deux composantes majeures de la fiscalité du patrimoine en France. Ils s'inscrivent dans un ensemble de prélèvements obligatoires qui frappent la transmission (à titre onéreux ou gratuit) et la détention de biens, principalement immobiliers.

Pour le DCG, la maîtrise de ces mécanismes suppose :

• de distinguer la nature juridique des actes soumis à enregistrement,


• d'appliquer correctement les barèmes et abattements en vigueur,


• de maîtriser les règles d'assiette et de liquidation de l'IFI (articles 964 à 983 du CGI),


• de connaître les obligations déclaratives attachées à chacun de ces impôts.

Références législatives principales : Code général des impôts (CGI), notamment :

• Art. 683 à 710 CGI : droits de mutation à titre onéreux (DMTO)


• Art. 777 à 787 D CGI : droits de mutation à titre gratuit (DMTG)


• Art. 964 à 983 CGI : IFI (issu de la loi de finances pour 2018, n° 2017-1837 du 30 décembre 2017)

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I. Les droits d'enregistrement

A. Nature et champ d'application

Les droits d'enregistrement sont des impôts indirects perçus à l'occasion de la formalité d'enregistrement d'un acte (notarié ou sous seing privé). Ils frappent la mutation d'un bien ou d'un droit, et non la personne qui le détient.

On distingue deux grandes catégories :

Catégorie	Nature de la transmission	Références CGI
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Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)	Vente, échange, apport en société	Art. 683 à 710 CGI
Droits de mutation à titre gratuit (DMTG)	Donation, succession	Art. 750 ter à 806 CGI

> Attention : Ne pas confondre les droits d'enregistrement avec la TVA immobilière. En principe, une vente d'immeuble neuf (moins de 5 ans) est soumise à la TVA (20 %) et à une taxe de publicité foncière réduite (0,715 %) ; une vente d'immeuble ancien relève des DMTO.

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B. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

#### 1. Ventes d'immeubles anciens (art. 683 CGI)

La vente d'un immeuble bâti ancien (plus de 5 ans ou déjà utilisé) est soumise aux DMTO. Le taux global est composé de plusieurs prélèvements superposés :

Composante	Taux
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Taxe départementale (droit de mutation)	4,50 % (taux maximal légal ; certains départements appliquent 3,80 %)
Taxe communale additionnelle	1,20 %
Prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement (État)	2,37 % de la taxe départementale
Taux global habituel	≈ 5,80 % du prix de vente

> Précision : Le taux effectif varie selon le département. La quasi-totalité des départements appliquent le taux maximal de 4,50 %, portant le taux global à environ 5,80 %. Le taux de 5,09 % mentionné dans l'ancien cours est inexact ou obsolète. Vérifiez toujours le taux en vigueur dans le département concerné.

Assiette : Le prix de vente stipulé dans l'acte, ou la valeur vénale réelle si elle est supérieure (art. 683 CGI).

Exemple :

> Un couple acquiert un appartement ancien à Lyon pour 350 000 €. Le département du Rhône applique le taux maximal de 4,50 %.
>
> - Taxe départementale : 350 000 × 4,50 % = 15 750 €
> - Taxe communale : 350 000 × 1,20 % = 4 200 €
> - Frais d'assiette État : 15 750 × 2,37 % = 373,28 €
> - Total DMTO ≈ 20 323 €, soit environ 5,81 % du prix

Ces droits sont acquittés par l'acquéreur, par l'intermédiaire du notaire instrumentaire.

#### 2. Ventes de fonds de commerce (art. 719 CGI)

Tranche du prix	Taux
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Jusqu'à 23 000 €	0 %
De 23 001 € à 200 000 €	3 %
Au-delà de 200 000 €	5 %

Exemple :

> Cession d'un fonds de commerce pour 250 000 € :
> - 0 à 23 000 € : 0 €
> - 23 001 à 200 000 € : 177 000 × 3 % = 5 310 €
> - 200 001 à 250 000 € : 50 000 × 5 % = 2 500 €
> - Total : 7 810 €

#### 3. Cessions de droits sociaux (art. 726 CGI)

Type de titres	Taux
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Actions (SA, SAS)	0,1 % du prix de cession
Parts sociales (SARL, SNC…)	3 % après abattement de 23 000 € × (parts cédées / total parts)
Parts de sociétés à prépondérance immobilière	5 %

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C. Les droits de mutation à titre gratuit (DMTG)

#### 1. Principe général

Les DMTG frappent les transmissions sans contrepartie : donations entre vifs et successions. Le régime est identique pour les deux, à quelques particularités près (notamment les délais de rappel fiscal).

Règle du rappel fiscal (art. 784 CGI) : Les donations antérieures consenties depuis moins de 15 ans au même bénéficiaire sont rappelées pour le calcul des droits, afin d'éviter le fractionnement abusif des transmissions.

#### 2. Abattements personnels (art. 779 et 790 B CGI)

Lien entre donateur/défunt et bénéficiaire	Abattement
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Enfant (en ligne directe)	100 000 €
Petit-enfant	31 865 €
Arrière-petit-enfant	5 310 €
Conjoint ou partenaire de PACS (succession uniquement — exonération totale en succession, art. 796-0 bis CGI)	80 724 € (donation)
Frère ou sœur	15 932 €
Neveu ou nièce	7 967 €
Personne handicapée (cumulable)	159 325 €

> Point clé : En succession, le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession (art. 796-0 bis CGI). Cette exonération ne s'applique pas aux donations.

#### 3. Barème progressif des DMTG en ligne directe (art. 777 CGI)

Part taxable nette (après abattement)	Taux
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Jusqu'à 8 072 €	5 %
De 8 073 € à 12 109 €	10 %
De 12 110 € à 15 932 €	15 %
De 15 933 € à 552 324 €	20 %
De 552 325 € à 902 838 €	30 %
De 902 839 € à 1 805 677 €	40 %
Au-delà de 1 805 677 €	45 %