La copropriété

La copropriété : Un régime juridique complexe et indispensable

---

1. Définition et cadre légal de la copropriété

Définition

La copropriété est un régime juridique permettant à plusieurs personnes, appelées copropriétaires, de détenir simultanément des droits de propriété sur un même immeuble bâti. Chaque copropriétaire est titulaire, d'une part, d'un lot privatif (son appartement, son local commercial, sa cave…) et, d'autre part, d'une quote-part des parties communes, exprimée en millièmes ou en tantièmes.

> Définition légale : Selon l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (loi n°65-557), est soumis au statut de la copropriété tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

La loi du 10 juillet 1965 : loi fondatrice

La loi du 10 juillet 1965 constitue le texte de référence absolue en matière de copropriété. Elle a été complétée par le décret du 17 mars 1967, qui en précise les modalités d'application. Depuis 1965, ce cadre législatif a été régulièrement mis à jour par plusieurs réformes majeures :

Réforme	Apport principal
---	---
Loi SRU (2000)	Renforcement de la transparence financière
Loi ALUR (2014)	Fonds de travaux obligatoire, immatriculation des copropriétés, encadrement du syndic
Loi ELAN (2018)	Simplification des règles de vote, copropriétés en difficulté
Ordonnance du 30 octobre 2019	Refonte partielle de la loi de 1965, clarifications sur le périmètre du statut

> À retenir pour l'examen : La loi du 10 juillet 1965 est le texte central. Le décret du 17 mars 1967 en est le texte d'application. Toute règle de copropriété puise sa source dans ce couple législatif.

Importance du régime

Sans ce cadre juridique, la gestion collective d'un immeuble serait soumise aux seules règles de l'indivision (articles 815 et suivants du Code civil), bien moins adaptées à la vie quotidienne d'un immeuble. La copropriété instaure une organisation permanente, des organes de gestion (syndic, conseil syndical, assemblée générale) et des règles de prise de décision claires.

---

2. Parties privatives et parties communes

Les parties privatives

Les parties privatives sont définies à l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 comme les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Elles comprennent notamment :

• Les appartements (pièces de vie, cuisine, salle de bains)


• Les caves et celliers privatifs


• Les garages et places de stationnement privatifs


• Les balcons et terrasses à usage privatif (attention : leur structure reste souvent commune)

Exemple concret : M. Dupont est propriétaire du lot n°12 dans une résidence. Ce lot comprend un appartement de 65 m² au 3ème étage et une cave de 8 m² au sous-sol. Ces deux éléments constituent ses parties privatives. Il en dispose librement : il peut les louer, les aménager, les vendre, dans le respect du règlement de copropriété.

Les parties communes

Les parties communes sont définies à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit des parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

La loi dresse une liste non exhaustive des parties réputées communes :

• Le sol, les cours, les parcs et jardins


• Les voies d'accès


• Le gros œuvre des bâtiments (murs porteurs, toiture, fondations)


• Les éléments d'équipement commun (ascenseurs, canalisations, antennes collectives)


• Les corridors, escaliers, halls d'entrée


• Les loges du gardien ou du concierge

> Distinction à maîtriser : Un balcon est souvent à usage privatif mais de structure commune. Cela signifie que le copropriétaire peut en jouir librement, mais que les travaux sur la structure (dalle, garde-corps) relèvent de la collectivité.

Parties communes spéciales : Certaines parties communes peuvent n'être affectées qu'à une partie des copropriétaires (ex. : un escalier desservant uniquement les logements d'un bâtiment B dans une résidence de plusieurs bâtiments). Les charges correspondantes ne concernent alors que ces copropriétaires.

---

3. Le règlement de copropriété

Définition et valeur juridique

Le règlement de copropriété est un acte juridique notarié, obligatoire pour toute copropriété, qui fixe les règles d'organisation et de vie collective de l'immeuble. Il est établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble et s'impose à tous les copropriétaires, présents et futurs, ainsi qu'aux locataires.

Il constitue une véritable loi intérieure de la copropriété.

Contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété doit obligatoirement contenir :

1. La destination de l'immeuble : usage d'habitation, usage mixte (habitation + commerce), usage professionnel… Cette destination détermine ce que chaque copropriétaire peut faire de son lot. Un règlement à usage exclusif d'habitation bourgeoise interdit par exemple l'exercice d'une activité commerciale.

2. La description des parties privatives et communes : délimitation précise de chaque lot, numérotation.

3. Les conditions de jouissance des parties privatives et communes : règles de comportement, utilisation des espaces communs, règles relatives aux animaux, aux travaux, au bruit…

4. La répartition des charges : clés de répartition entre copropriétaires, distinguant charges générales et charges spéciales.

5. L'état descriptif de division : document annexe au règlement qui recense et numéroté chaque lot avec sa quote-part de parties communes en millièmes.

Modification du règlement

Le règlement de copropriété peut être modifié par décision de l'assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature de la modification :

• Majorité de l'article 26 (double majorité) pour toute modification des parties communes ou de la destination de l'immeuble.


• Unanimité pour certaines décisions affectant les droits privatifs d'un copropriétaire.

Exemple concret : Un règlement de copropriété interdit la location meublée touristique (type Airbnb). Ce règlement s'impose à tous les copropriétaires. Un copropriétaire qui souhaiterait louer son appartement à des touristes en courte durée serait en infraction, et le syndicat pourrait agir en justice pour faire cesser ce trouble.

---

4. Les organes de la copropriété

4.1 L'Assemblée Générale (AG)

L'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété. Elle réunit l'ensemble des copropriétaires au moins une fois par an (AG ordinaire) pour prendre les décisions relatives à la gestion de l'immeuble.

Convocation : Elle est convoquée par le syndic, avec un délai de prévenance minimal de 21 jours avant la réunion (sauf urgence). La convocation doit être accompagnée de l'ordre du jour et des documents nécessaires au vote.

#### Les règles de majorité (à connaître impérativement)

La loi du 10 juillet 1965 distingue quatre niveaux de majorité selon l'importance des décisions :

---

📌 Article 24 – Majorité simple (majorité des voix exprimées)

Décisions adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Concerné par ce vote :

• Travaux d'entretien courant des parties communes


• Approbation des comptes de l'exercice écoulé


• Adoption du budget prévisionnel


• Autorisation donnée au syndic pour des actes conservatoires


• Désignation du conseil syndical

> Exemple : Sur 1 000 voix totales, 600 sont représentées à l'AG. Pour qu'une résolution soit adoptée à l'article 24, il faut obtenir la majorité des 600 voix exprimées, soit au moins 301 voix.

---