Les dispositifs fiscaux

Définition des dispositifs fiscaux

Les dispositifs fiscaux sont des mécanismes mis en place par l'État pour orienter les comportements économiques des contribuables en leur accordant des avantages fiscaux : réductions d'impôt, crédits d'impôt, déductions ou exonérations. Dans le domaine immobilier, ces outils jouent un rôle central en matière de conseil en gestion de patrimoine. Ils permettent à la fois de diminuer la pression fiscale de vos clients et de financer des objectifs d'intérêt général (construction de logements, rénovation du bâti ancien, transition énergétique).

> À retenir : Un conseiller en gestion de patrimoine doit maîtriser l'état actuel de la législation fiscale. Certains dispositifs ont une durée de vie limitée. Utiliser un dispositif supprimé ou mal appliqué peut engager votre responsabilité professionnelle.

---

Importance des dispositifs fiscaux en gestion de patrimoine

Les dispositifs fiscaux constituent des leviers d'optimisation patrimoniale incontournables. Ils permettent de :

• Réduire la fiscalité sur les revenus fonciers ou les revenus d'activité,


• Accroître la rentabilité nette d'un investissement immobilier,


• Diversifier le patrimoine en orientant l'épargne vers l'immobilier ancien ou neuf,


• Répondre à des objectifs sociaux : logement des ménages modestes, rénovation du patrimoine historique, amélioration de la performance énergétique.

---

1. La loi Pinel — Dispositif terminé au 31 décembre 2024

Présentation historique

La loi Pinel (article 199 novovicies du Code général des impôts) a été instaurée par la loi de finances pour 2015. Elle permettait aux investisseurs qui acquéraient un logement neuf (ou assimilé) destiné à la location nue de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du bien, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m².

⚠️ Dispositif fermé depuis le 1er janvier 2025

> La loi Pinel ne s'applique plus aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2025. Aucune nouvelle acquisition ouvrant droit à la réduction Pinel ne peut être réalisée après cette date. Les investisseurs ayant acquis un bien avant le 31 décembre 2024 continuent de bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement locatif.

En 2023 et 2024, les taux avaient déjà été réduits par rapport aux taux historiques (sauf pour le "Pinel+" qui maintenait les anciens taux sous conditions de performance énergétique renforcées).

Taux applicables (rappel historique pour les investissements antérieurs)

Durée d'engagement locatif	Taux Pinel classique (2023-2024)	Taux Pinel+ (2023-2024)
---------------------------	----------------------------------	--------------------------
6 ans	9 %	12 %
9 ans	12 %	18 %
12 ans	14 %	21 %

Conditions qui s'appliquent aux engagements en cours

• Logement situé en zone éligible (A, A bis, B1),


• Loyers plafonnés selon la zone géographique,


• Ressources des locataires plafonnées,


• Logement loué nu à titre de résidence principale,


• Durée minimale d'engagement locatif : 6 ans (prorogeable).

Exemple concret (engagement antérieur)

Un investisseur a acquis un appartement neuf à 220 000 € en décembre 2023 sous le dispositif Pinel+ et s'est engagé à le louer 9 ans.

• Réduction totale = 220 000 € × 18 % = 39 600 €


• Réduction annuelle = 39 600 € / 9 = 4 400 €/an

> Cet investisseur continue de bénéficier de sa réduction jusqu'en 2032 car l'engagement a été pris avant la fermeture du dispositif.

---

2. Le dispositif Denormandie

Présentation

Le dispositif Denormandie (article 199 novovicies du CGI, modifié par la loi de finances pour 2019) est un dispositif de réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif dans l'ancien avec travaux. Il vise à encourager la rénovation des logements dégradés dans les centres-villes.

Conditions d'éligibilité

• Acquisition d'un logement ancien situé dans l'une des communes éligibles (communes du plan "Action Cœur de Ville", communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire — ORT),


• Le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux),


• Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30 % (logements individuels) ou 20 % (logements collectifs), ou correspondre à au moins deux des cinq catégories de travaux définies par décret (isolation des murs, isolation des fenêtres, isolation des combles, chaudière, production d'eau chaude),


• Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, avec des plafonds de loyers et de ressources identiques à ceux du Pinel.

Taux de réduction d'impôt

Les taux du Denormandie sont alignés sur ceux du Pinel+ :

Durée d'engagement	Taux de réduction
-------------------	-------------------
6 ans	12 %
9 ans	18 %
12 ans	21 %

> L'assiette est plafonnée à 300 000 € et 5 500 €/m² (prix de revient = prix d'acquisition + travaux).

Exemple concret

Un investisseur achète un appartement ancien dans une commune éligible pour 150 000 € et réalise 60 000 € de travaux (soit 28,6 % du total de 210 000 €, condition des 25 % respectée). Il s'engage à louer 12 ans.

• Assiette de réduction = 210 000 €


• Réduction totale = 210 000 € × 21 % = 44 100 €


• Réduction annuelle = 44 100 € / 12 = 3 675 €/an

---

3. La loi Malraux

Présentation

La loi Malraux (articles 199 tervicies et 156 I-3° du CGI), datant de 1962 et régulièrement réformée, encourage la restauration complète d'immeubles anciens situés dans des secteurs protégés. Elle s'adresse à des investisseurs souhaitant conjuguer patrimoine culturel et optimisation fiscale.

Zones éligibles et taux de réduction

Zone	Taux de réduction
----------------------------------------------------------------------	-------------------
Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé	30 %
SPR avec PVAP approuvé ou quartier ancien dégradé (QAD)	22 %

• PSMV : Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur


• PVAP : Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine

Conditions

• L'immeuble doit faire l'objet d'une restauration complète (pas de travaux partiels),


• Les travaux doivent être réalisés sous le contrôle de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF),


• L'investisseur doit s'engager à louer le bien nu pendant 9 ans minimum à compter de la fin des travaux,


• Le plafond des dépenses éligibles est fixé à 400 000 € sur 4 années consécutives,


• La réduction d'impôt n'est pas soumise au plafond des niches fiscales de 10 000 € (elle bénéficie d'un plafond spécifique à 18 000 €).

Exemple concret

Un contribuable réalise des travaux de restauration pour 300 000 € sur un immeuble en SPR avec PSMV.

• Réduction totale = 300 000 € × 30 % = 90 000 €


• Réduction annuelle (sur 4 ans maximum d'imputation) = jusqu'à 22 500 €/an

> La loi Malraux est particulièrement adaptée aux contribuables fortement imposés souhaitant réduire massivement leur impôt tout en préservant le patrimoine architectural français.

---

4. Le déficit foncier

Principe