Les contrats immobiliers

Introduction

Le droit immobilier est un domaine complexe qui implique de nombreux contrats et transactions. Dans ce cours, nous allons explorer les principaux contrats immobiliers, leurs définitions, leurs caractéristiques et leurs règles à retenir. Comprendre ces contrats est essentiel pour éviter les litiges et garantir un processus d'achat ou de location fluide. Ce cours intègre les évolutions législatives majeures, notamment la loi ALUR du 24 mars 2014 (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) et la loi ELAN du 23 novembre 2018 (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), qui ont profondément remanié le paysage immobilier français.

---

1. Le Compromis de Vente

Le compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente) est un contrat par lequel les deux parties — acheteur et vendeur — s'engagent mutuellement à conclure la vente d'un bien immobilier à des conditions déterminées. Juridiquement, il vaut vente dès lors que l'accord porte sur la chose et sur le prix (article 1589 du Code civil : "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.").

Éléments obligatoires du compromis

• La description précise du bien : adresse, superficie (loi Carrez pour les lots de copropriété), références cadastrales, état du bien, annexes (cave, garage, balcon, etc.).


• Le prix de vente et les modalités de paiement : prix net vendeur, honoraires d'agence, conditions de financement.


• Les conditions suspensives : l'obtention d'un prêt immobilier est la condition suspensive la plus fréquente. Si l'acheteur ne l'obtient pas dans le délai prévu (généralement 45 à 60 jours), il peut se désengager sans perdre son dépôt de garantie.


• Les garanties et clauses résolutoires : obligations des parties et conséquences en cas de manquement.


• Les documents annexes obligatoires : le dossier de diagnostics techniques (DDT), le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, etc.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie représente généralement 5 % à 10 % du prix de vente. Il est versé à la signature du compromis et séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier (sur un compte séquestre). En cas de défaillance de l'acheteur (hors conditions suspensives), le vendeur peut conserver ce dépôt à titre de dommages et intérêts.

Le délai de rétractation

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, l'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification du compromis (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Durant ce délai, il peut se désengager sans avoir à se justifier et sans perdre son dépôt de garantie.

Exemple concret

Un acheteur signe un compromis le 1er mars pour l'acquisition d'un appartement de 3 pièces à 250 000 €. Il verse un dépôt de garantie de 25 000 € (10 %). Le compromis est assorti d'une condition suspensive d'obtention de prêt dans un délai de 60 jours. Si la banque refuse le prêt, l'acheteur récupère intégralement ses 25 000 €. En revanche, s'il renonce sans motif valable après le délai de rétractation de 10 jours, le vendeur peut conserver les 25 000 € à titre de clause pénale.

---

2. La Promesse Unilatérale de Vente

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (appelé promettant) s'engage à vendre son bien à un acquéreur potentiel (appelé bénéficiaire) qui dispose d'une option : il peut décider de lever l'option et acheter, ou y renoncer. Seul le vendeur est engagé ; l'acheteur conserve sa liberté jusqu'à la levée d'option.

Caractéristiques essentielles

• L'indemnité d'immobilisation : en contrepartie de l'immobilisation du bien, l'acheteur verse une indemnité, généralement 5 % à 10 % du prix de vente. Si l'acheteur ne lève pas l'option dans le délai prévu, il perd cette indemnité.


• Le délai d'option : il est librement fixé par les parties (souvent 2 à 3 mois).


• Enregistrement fiscal : depuis la loi du 1er août 2013, toute promesse unilatérale de vente consentie par un particulier doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours suivant sa signature, sous peine de nullité (article 1589-2 du Code civil).

Différence fondamentale avec le compromis

Critère	Compromis	Promesse unilatérale
---	---	---
Engagement	Les deux parties	Seulement le vendeur
Liberté de l'acheteur	Engagé	Libre (option)
Sanction en cas de désistement	Clause pénale (dépôt de garantie)	Perte de l'indemnité d'immobilisation

Exemple concret

Un vendeur signe une promesse unilatérale de vente pour un appartement à 180 000 €. L'acheteur verse 9 000 € d'indemnité d'immobilisation et dispose de 3 mois pour lever l'option. Au bout de 2 mois, l'acheteur renonce à l'achat : il perd ses 9 000 €. Si en revanche il lève l'option, les 9 000 € s'imputent sur le prix de vente.

---

3. Le Mandat Immobilier

Le mandat est un contrat régi par les articles 1984 et suivants du Code civil, par lequel un mandant (propriétaire ou acheteur) confie à un mandataire (agent immobilier) la mission de rechercher un acquéreur, un locataire ou un bien à acheter. Il est également encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.

Mentions obligatoires (loi Hoguet)

Tout mandat doit obligatoirement mentionner :

• L'objet précis de la mission confiée


• La durée du mandat (avec date de début et de fin)


• Les conditions de rémunération (montant des honoraires, à qui ils incombent)


• Les conditions de révocation


• Le numéro d'inscription au registre des mandats


• La référence à la carte professionnelle du mandataire

> ⚠️ Règle importante : Sans mandat écrit, l'agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération (article 6 de la loi Hoguet). Le mandat doit être signé avant toute démarche de l'agent.

Types de mandats

• Mandat simple : le mandant peut confier la vente à plusieurs agences simultanément et peut vendre par lui-même. La concurrence entre agences peut accélérer la transaction mais dilue les efforts de chacun.


• Mandat exclusif : un seul agent est mandaté, et le propriétaire ne peut pas vendre par ses propres moyens sans devoir les honoraires. La durée initiale est généralement de 3 mois, avec révocation possible par lettre recommandée avec AR après ce délai.


• Mandat co-exclusif : plusieurs agences partagent l'exclusivité.

La loi ALUR et les mandats

La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit des obligations de transparence renforcées pour les mandats de gestion locative et les mandats de transaction. Elle impose notamment :

• La mention explicite des honoraires à la charge du locataire, qui sont désormais plafonnés (cf. section sur le bail).


• Le renforcement de l'information précontractuelle.

Exemple concret

Un propriétaire confie un mandat exclusif à une agence pour vendre son bien 220 000 €, avec des honoraires de 4 % TTC à la charge de l'acquéreur. Pendant les 3 premiers mois, il ne peut pas vendre seul. Un ami se porte acquéreur directement : le propriétaire devra tout de même les honoraires à l'agence si la vente aboutit, sauf clause contraire dans le mandat.

---