Les diagnostics immobiliers

Définition des diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont des évaluations techniques obligatoires réalisées sur un bien immobilier afin d'identifier son état, sa conformité aux normes en vigueur et les risques potentiels pour la santé, la sécurité et l'environnement. Encadrés principalement par la loi ALUR du 24 mars 2014 et le Code de la construction et de l'habitation (CCH), ces diagnostics constituent un ensemble de documents que le vendeur ou le bailleur est tenu de remettre à l'acheteur ou au locataire avant toute transaction.

L'ensemble de ces diagnostics est regroupé au sein d'un document unique : le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier vise à garantir la transparence de la transaction, à protéger les parties et à contribuer à un développement durable en permettant d'évaluer et d'améliorer la performance environnementale des bâtiments.

> 💡 Point clé : Les diagnostics immobiliers protègent à la fois le vendeur (en limitant sa responsabilité après la transaction) et l'acheteur ou le locataire (en l'informant des risques et de l'état du bien).

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Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)

Définition et cadre légal

Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) est le document officiel qui regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. Il est prévu par les articles L271-4 à L271-6 du Code de la construction et de l'habitation. Ce dossier doit être annexé :

• à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente pour une transaction immobilière ;


• au contrat de bail pour une location.

Composition du DDT

Le contenu du DDT varie selon la nature de la transaction (vente ou location), la date de construction du bien, sa localisation géographique et le type d'installation présent. Le tableau récapitulatif en fin de chapitre précise les diagnostics applicables à chaque situation.

Qui réalise les diagnostics ?

Sauf exception (la loi Carrez peut être réalisée par le vendeur lui-même, bien que cela soit déconseillé), les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié, détenteur d'une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation). Ce professionnel doit être indépendant et impartial (article L271-6 du CCH).

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Types de diagnostics immobiliers

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

#### Définition et cadre légal

Le DPE évalue la consommation d'énergie primaire d'un logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il est encadré par les articles L126-26 et suivants du CCH et a été profondément réformé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, avec une refonte complète entrée en vigueur le 1er juillet 2021.

Depuis cette réforme, le DPE est opposable, c'est-à-dire qu'il engage la responsabilité de son auteur. Un DPE erroné peut désormais entraîner des recours juridiques de la part de l'acheteur ou du locataire.

#### Échelle et seuils (mise à jour 2021)

Le DPE attribue deux étiquettes notées de A à G :

• Étiquette énergie : basée sur la consommation en kWh d'énergie primaire/m²/an


• Étiquette climat : basée sur les émissions de GES en kgCO₂éq/m²/an

La classe finale retenue est la moins bonne des deux étiquettes (méthode dite du "double seuil").

Classe	Consommation énergie (kWh/m²/an)	Émissions GES (kgCO₂éq/m²/an)
--------	----------------------------------	-------------------------------
A	≤ 70	≤ 6
B	71 à 110	7 à 11
C	111 à 180	12 à 30
D	181 à 250	31 à 50
E	251 à 330	51 à 70
F	331 à 420	71 à 100
G	> 420	> 100

#### Les logements "passoires thermiques" (classes F et G)

Les logements classés F et G sont appelés "passoires thermiques". La loi Climat et Résilience prévoit un calendrier de restrictions progressives :

• Depuis le 1er janvier 2023 : gel des loyers pour les logements classés F et G (interdiction d'augmentation du loyer entre deux locataires)


• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être proposés à la location


• À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront également interdits à la location


• À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront interdits à la location

> ⚠️ À retenir pour l'examen : Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. La classe finale est déterminée par la moins bonne des deux étiquettes (énergie et GES).

#### Durée de validité

• 10 ans en règle générale


• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2024 (prolongation accordée lors de la réforme)


• Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 n'étaient plus valables depuis le 31 décembre 2022

#### Obligations : vente et location

Le DPE est obligatoire pour la vente ET la location de tous les biens immobiliers à usage d'habitation ou mixte (article L126-28 du CCH). La note doit figurer dans toutes les annonces immobilières, qu'elles soient publiées par un professionnel ou un particulier.

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2. Diagnostic Amiante

#### Définition et cadre légal

Ce diagnostic a pour objectif de détecter la présence de matériaux contenant de l'amiante dans les bâtiments. L'amiante est une fibre minérale naturelle dont l'inhalation provoque des maladies graves et souvent mortelles (mésothéliome, cancer du poumon, asbestose). Son utilisation a été interdite en France depuis le 1er janvier 1997 (décret n°96-1133 du 24 décembre 1996).

#### Obligation

Obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (articles R1334-14 et suivants du Code de la santé publique).

#### Distinction vente / location

• Vente : le diagnostic amiante est obligatoire (parties privatives)


• Location : le rapport de repérage amiante des parties communes doit être accessible aux locataires ; pour les parties privatives, le Dossier Technique Amiante (DTA) est communicable sur demande

#### Durée de validité

• Illimitée si aucune présence d'amiante n'est détectée lors du diagnostic


• En cas de présence d'amiante, des mesures de surveillance, de confinement ou de retrait peuvent être imposées et un nouveau diagnostic peut être requis

#### Sanctions

Le non-respect des obligations relatives à l'amiante peut entraîner des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende.

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3. Diagnostic Plomb (CREP)

#### Définition et cadre légal

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) évalue la présence de plomb dans les revêtements (peintures notamment) d'un logement. Le plomb est un métal toxique qui provoque le saturnisme, particulièrement dangereux pour les jeunes enfants. Il est encadré par les articles L1334-5 et suivants du Code de la santé publique.

#### Obligation

Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.

#### Seuils à retenir

• Si la concentration de plomb est supérieure à 1 mg/cm², le propriétaire doit procéder à des travaux de mise en conformité (suppression ou confinement du plomb)


• En cas de location, le bailleur doit informer le locataire et les autorités compétentes (Agence Régionale de Santé) si la concentration dépasse ce seuil

> ⚠️ Erreur fréquente à corriger : Le chapitre initial mentionnait des "travaux de désamiantage" pour le plomb — il s'agit bien de travaux de déplombage (retrait du plomb) ou d'encapsulage, sans lien avec l'amiante.

#### Distinction vente / location

• Vente : obligatoire si construction avant 1949